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发布日期：2024-04-26 05:08    点击次数：54

（原标题：GDIRI不雅察｜仓储物流REITs估值感性中的底层金钱成色）

不雅点指数 近日，三家仓储物流REITs均发布了2023全年齿迹。截止至4月2日，中金普洛斯REIT报3.527元，涨跌幅-0.79%；红土盐田港REIT报2.291元，涨跌幅0.00%；嘉实京东仓储REIT报2.838元，涨跌幅0.35%。

从上述数字来看，仓储物流REITs二级商场举座推崇平平，中金普洛斯REIT二级商场的报价接近首发当日价钱3.589元 ，红土立异盐田港REIT跨越首发价2.206元，但嘉实京东仓储REIT报价低于首发价3.773元。

以区间推崇来不雅察，2023年1月1日至2024年4月2日三只仓储物流REITs的区间涨跌幅均为负值，这也标明商场的举座波动幅度较大。

其中，中金普洛斯REIT的区间涨跌幅最大，为-30.69%；红土立异盐田港REIT及嘉实京东仓储REIT 的区间涨跌幅区分为-21.69%和-25.05%。

在公募REITs插足常态化刊行阶段后，二级商场对REITs的估值逐步感性，其商场推崇更多依赖于底层金钱的运营情况，而底层金钱的缱绻收益一般通过可供分配金额、现款分配率等倡导体现。

先从底层金钱的运营情况来看，胁制2023年12月31日中金普洛斯REIT的有用商场化田户臆测为 78 个，时点平均出租率 89.63%，酌量已订立租出条约但尚未起租的面积后出租率为 91.83%。

不雅点指数了解到，2023年孝敬房钱及物管费收入占比超10%的田户为为江苏京迅递供应链贬责有限公司，占房钱及物管费总收入的14.06%，此田户的原租约在中金普洛斯REIT初度公建造行前还是签约，并于2023年续约。

但据其年报表示，仍有约占沿途基础身手口头臆测可供出租面积3.08%的租露面积将于2024年到期，如果该部分未实时续租，可能会影响其二级商场的股价。

红土盐田港REIT方面，胁制 2023 年 12 月 31 日，其当代物流中心口头期末出租率为 95.11%。租出期限 1-14.83 年不等；世纪物流园口头的出租率为 100%，租出期限为 4.75 年，租出期限到期日为 2027 年 5 月 31 日。

此外，其当代物流中心租露面积占比最大的是深圳市深圳港集团有限公司，租露面积11.63万㎡，占仓储及配套部分总可租露面积的 44%；世纪物流园租露面积占比最大的为深圳市通捷利物流有限公司，租露面积5.24万㎡，占仓储及配套部分总可租露面积的100%。

嘉实京东仓储因为背靠京东系，其骨子出租面积为34.13万㎡，出租率保管在100%，主要承租东谈主为京东物流旗下子公司，房钱收缴率为 100%，主要承租东谈主加权平均剩余租期为738 天（以租露面积加权），且期内并未发生变动，举座租约较为稳固。

从可供分配金额和现款分配率不雅察，中金普洛斯REIT的该项为3.50亿元，完成扩募招募阐述书斟酌的113.26%；新老金钱归并和新购入基础身手口头按公允价值参考净值缱绻的年化分配率区分为4.54%和7.40% 。

红土立异盐田港REIT的可供分配金额为0.97亿元，完成扩募招募阐述书斟酌的106%；按可参考公允价值净值的年化现款分配率为4.70%，高于扩募招募阐述书斟酌的现款分配率0.28 个百分点。

而嘉实京东仓储REIT的可供分配金额为0.74亿元，完成可供分配金额测算线路斟酌值的107.88%；按今年度追踪评估线路中标的不动产评估净值缱绻的年化现款流分配率为5.25%，高于招募阐述书斟酌的现款流分配率 0.96 个百分点。

当今中金普洛斯REIT、红土立异盐田港REIT均于2023年6月扩募，嘉实京东仓储REIT尚未进行扩募。

分成方面，待2024年第一次分成完成后，中金普洛斯REIT自上市以来已进行了7次分成，累计分配金额达到约7.67亿元，分成比例约占上市以来可供分配金额的100%；红土立异盐田港REIT相通将进行2024年度第一次分成，待完成后，其将臆测完因素红4次。据不雅点指数统计，累计分配金额约达2.28亿元。嘉实京东仓储REIT自上市以来已完成2次分成，累计分配金额为0.58亿元。