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发布日期：2024-04-24 06:54 点击次数：78

告别“高欠债、高杠杆、高盘活”，中国房地产行业正发生深远变化。如安在稳住基本盘的同期，于存量市场挖掘新蓝海、构建新发展模式，是每个房企齐需面对的课题。

但试验情况是，当下多数民营房企果决“脱险”，能站到舞台中央探索的果决未几；即即是央国资房企，功绩大鸿沟吃亏的也不在少数。此时，有实力保住功绩盘面、多余力蔓延业务触角的企业，便越发显得难能珍视，民营房企龙湖集团即是其中之一。

近日，龙湖发布2023年功绩数据，全年结束营业收入1807.4亿元，由运营及工作迹务构成的规划性收入结束248.8亿元，同比增长5.7%，笼罩股息及利息倍数1.55倍；包摄于鼓动的净利润128.5亿元，剔除公赶巧变动等影响后的鼓动应占中枢溢利达113.5亿元。

房地产深度鼎新期，仍有超百亿盈利已极为稀缺，而龙湖更突出的少许是，运营及工作板块利润孝敬占比高达60%。不仅如斯，旧年龙湖五大航谈业务均结束规划性现款流为正。这意味着，龙湖已解脱传统房开“三高”增长模式，可凭借各业务的内生能源驱动增长。

在龙湖集团科罚层看来，在各航谈规划现款流为正、有息欠债稳步主动下落、规划性利润捏续增长这三个举措下，龙湖大约凯旋穿越周期、完成新发展模式的转型。明天，当龙湖规划性收入占比过半时，这家见证房地产数轮升沉的民营房企，将结束简直的基因重构。

年度答卷的质地

自2021年以来，房地产资历了剧烈的供给侧出清，近三年畴前后，当下行业怎样样了？

国盛证券研报流露，面前房地产行业供给侧产能出清幅度已近50%。圭表2023年12月5日，行业百强销售榜中的脱险房企数目共计46家，其中国企、民企、羼杂整个制企业差别为0、44、2家。其中，25家脱险企业在资历2022年权利销售额近62.5%的深度下滑后，2023年销售额再次腰斩。

如今，不踏入“脱险”阵营、守住不发生债务爽约的底线，对房企来说果决珍视。淌若再加上功绩数据未大幅波动、仍然有投资拿地才调等意见，相宜标准的民营房企果决历历。

行为将自律与肃穆刻进基因中的房企，龙湖交出了一份有质地的年度答卷，2023年仍成绩超百亿中枢净利润；房开主业稳步增长，坚捏科学的拿地立场，有才调进行审慎投资；与此同期，资产欠债意见捏续优化，融资通谈依然洞开。

证据期内，龙湖结束地产征战公约销售1734.9亿元，销售回款率超100%，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额占比差别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%，一二线城市销售占比达95%。同期，坚捏高品性委用，共计委用14万套房源，20%结束提前一个月以上委用。

龙湖是为数未几还在积极纳储的优质房企。2023年，龙湖集团坚捏“精打细算”的原则，全年累计新增31幅新地，新增地皮储备总建筑面积为368万闲居米，权利面积为266万闲居米。圭表2023年底，龙湖集团总土储整个4539万闲居米，权利面积3236万闲居米，高能级土储占总建面的72%。

财务方面，龙湖谨守如期还贷、不延期、不落伍的财务铁律，保捏住了企业发展的“安全度”。圭表期末，龙湖有息欠债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元；坚捏低成本的融资渠谈，年内合座假贷成本仅为年利率4.24%，平均公约假贷年期进一步拉长至7.85年。

为压降债务鸿沟，期内龙湖通过有序安排，积极兑付到期债务，提前偿还157亿港元的银团贷，阐扬了中国房企在境表里成本市场的信誉。现在，龙湖2024年内依然兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元，至此到2026年底前无境外到期公开债券，供应链ABS、商票等均已清零。

澄澈肃穆的财务结构，令龙湖赢得监管机构，以及银行、券商、评级机构等金融机构的相信。在融资环境严峻的时期，龙湖融资渠谈保捏洞开且多元，2023年净增174亿元规划性物业贷，平均融资成本低至3.65%，此外还获取5年期的31亿港元银团贷，刊行两期中债增进担保债券等。

摩根大通暗示，龙湖是业内科罚最佳的民营房企之一，其审慎的财务科罚、尽心筹备的债务到期安排、邃密的土储，匡助龙湖穿越周期。野村证券暗示，龙湖的资产欠债表风险仍然是民企中最低的，深广的投资性物业在资产欠债表和盈利方面均为其提供了搭救，龙湖还将受益于规划贷收缩的政策。

联昌外洋银行（CIMB）暗示，基于龙湖行为监管机构支捏的白名单征战商的低杠杆率和再融资才调，并不外摊派心其流动性景色，预测财务景色将保捏肃穆。此外，龙湖依然偿还了部分离岸债务，以为龙湖应该有充足的流动性在明天6至12个月内偿还其在岸债务。

从房地产旧模式中解围

销售、拿地、偿债三维度肃穆，是龙湖多年来的一贯立场，即便在房地产自尊生永劫期，在同业纷纷落拓加杠杆的年代，龙湖也能凭借强壮的自律，赢得增长与解脱。

但如今，通盘行业环境正在剧变，旧的发展模式势必要被淘汰，龙湖深远坚贞到了这少许。

起先，在房地产合座鸿沟上，9亿～10亿闲居米是新址市场的竟然居住需求承载量，2016年～2021年运动几年行业平均成交面积保管在14亿闲居米的体量，这里边有许多投资性需求，如今果决被出清。当下，市场鸿沟正在缩水，购房者信心也仍未复原，房地产征战业务需要一定缔造期。

更进犯的是，也曾的“三高”增长模式，依然不相宜明天行业发展需求。

在功绩发布会上，龙湖集团解释称，过往2016～2021年房地产赶快发延期，大多数房企齐用了合并种口头：即欠债和资产鸿沟上升，带动销售鸿沟、结算鸿沟同步上升。这种旧发展模式最大的隐患是，销售鸿沟与欠债“强挂钩”，鸿沟越高、欠债越高，欠债是无辞别需要偿还的，但跟着市场下行，资产可能面对去化贫困，刚性的欠债、无法变现的资产，便可能导致企业脱险。

如何解脱对欠债驱动的依赖，探索新的增长模式？龙湖给出的谜底是“靠内生能源驱动”。

“龙湖在2022年就初始进行鼎新转型，旧年咱们提议了高质地发展模式，比拟过往这种欠债鸿沟、资产鸿沟上升的模式，主要有三点不同。”科罚层称，起先，明天公司要发展，要靠内生能源去驱动，靠业务产生正向现款流驱动。其次，有息欠债鸿沟稳步下落，不是被迫出售资产降欠债，而是靠正向规划性现款流带动。第三，房开以外的规划性收入及利润稳步可捏续增长。

“通过高质地发展的这三个动作，大约让龙湖凯旋穿越周期，完成新发展模式的转型。咱们也期待明天有一天咱们的规划性收入大约占比过半，到那工夫，应该说龙湖就简直完成了转型。”他暗示。

畴前一年，龙湖的功绩数据，解说了上述念念路的科学性和可结束性。期内，龙湖践行征战、运营、工作三伟业务板块协同发力的业务模式，公司合座及各航谈业务均结束规划性现款流为正。“2023年咱们初次结束了正现款流，况且是五个航谈齐结束正向的规划性现款流，这是最进犯的一条。”

期内，龙湖运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%；工作迹务过甚他收入达119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%，规划性业务全面着花，在细分行业保捏当先地位。

与此同期，龙湖强调有质地回款、资金逼近与统筹科罚；作念到证据市场生动鼎新投资与开工，同期提效降费，收入与支转移态匹配，保证公司各项业务捏续增强造血才调；稳步压降集团有息欠债鸿沟，2023年底集团有息欠债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元。

如今的龙湖，已告别依靠债务鸿沟增多推动增长的旅途依赖，转而依靠内生能源、结束业务“造血”自轮回来驱动公司发展，率先走出了一条“低杠杆、低成本、强运营、正现款流”的高质地发展之路。

光大证券暗示，现在龙湖五大航谈（地产征战、生意投资、长租公寓、物业科罚、聪惠营造）协同发展趋势邃密，规划性业务为踏实公司功绩和现款流孝敬日益隆起。兴业证券称，龙湖积极补助多元化业务，规划性业务收入稳步增长、利润率权贵高于征战业务，规划性业务盈利孝敬正在捏续增强。

“三条增长弧线”如何发力？

当下，房企多数吃亏成为普遍问题，龙湖能否凭借内生能源结束捏续性盈利？各大航谈如何发力？

“这两年销售鸿沟下滑，包括新址价钱下滑，导致房企盈利下滑以至吃亏，已成为行业共性问题。”科罚层称，但通过三伟业务板块聚焦协同，和各航谈以正向规划现款流驱动的内生式增长，龙湖旧年仍结束百亿以上的中枢净利。明天，将通过开源、节流两个维度的科罚举措，结束盈利企稳回升。

起先亦然最基本的，在地产征战业务方面，龙湖集聚焦中枢城市、中枢性段，精挑细选优质样式，捏续缔造毛利率。“从通盘结构来看，2022年及2023年之后拿地样式的毛利率齐能作念到20%以上，是以地产航谈现在来到了谷底，后头是一个幽静缔造的流程。”科罚层称。

其次，龙湖运营和工作这两个进犯板块，通常会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再访佛通盘地产板块盈利的幽静缔造，科罚层敬佩集团合座利润将会幽静企稳回升。

龙湖对规划性业务依然深耕布局多年。其中，运营板块包括生意投资和长租公寓两个重资产航谈，畴前龙湖的策略是，用销售回款的10%千里淀到这些投资性物业，经过多年千里淀积贮，如今龙湖的投资性物业已变成上千亿的资产鸿沟，并于旧年给龙湖孝敬了120亿的收入，对应的毛利向上75%。

“旧年有个标记性的迁移，两个运营航谈生意和长租公寓齐结束规划性现款流为正，意味着不再需要集团或者地产或者融资现款流的支捏，不错通过本身规划现款流驱动本身的增长。”科罚层称。

在生意投资航谈，旧年龙湖房钱收入同比增长9%至102.8亿元，全年新增运营12座阛阓，期末出租率96.2%；圭表2023年12月底，龙湖生意已插足天下20座城市，累计开业运营阛阓达88座；2024年还预测新开14座阛阓，累计开业阛阓将向上百座，追究插足“百MALL”期间。

长租公寓航谈旧年链接踏实孝敬利润，其中，龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，房钱收入同比增长6%至25.5亿元；同期捏续寻找增量，明确了四六条家具线，差别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、工作式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”以及医养“佑佑宝贝病院”、“椿山万树”，C3航谈已成长为全周期全业态的运营资管平台。

运营板块以外，龙湖的工作板块通常增长态势可不雅，旧年结束收入达119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%。其中，龙湖智创糊口捏续拓宽业务围栏，龙湖龙智造通常快速冲到行业头部。

“这两个航谈现在的收费率、客户自得度包括科罚后果处于行业当先水平。”科罚层暗示，且平均毛利率齐向上30%，保捏肃穆的发展。另外，这两个航谈不受欠债拘谨，因为它是轻资产航谈，是以在通盘大集团欠债压降的情况下，仍然大约保捏比较快速的增长。

概述来看，“运营+工作”构成的规划性收入，明天将是龙湖合座利润的进犯构成部分，2023年这两项整个收入占比达到14%、利润占比向上60%，在行业下行周期中为龙湖穿越周期提供了底气，亦然龙湖穿越周期的压舱石。明天淌若龙湖规划收入占比能过半，便简直完成了转型。

房地产鼎新为期漫漫，房企转型之路谈阻且长。龙湖围绕高质地发展的中枢政策，五大航谈协同发展，捏续铸造中枢竞争力，在顺境中信守克制，在困境中仍将坚定前行。

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